1 miliardo di piedi quadrati di uffici vuoti

Simone Ferroni — Thu, 20 Jul 2023 08:36:38 +0000

1 miliardo di piedi quadrati di uffici vuoti

Ad aprile, uno dei più grandi proprietari di uffici d’America, Brookfield, è andato in default per un prestito di 161 milioni di dollari .

Il prestito, riguardante 12 edifici per uffici, era concentrato principalmente nel mercato di Washington, DC. Di fronte a bassi tassi di occupazione, quest’anno si è unita ad altri giganti degli uffici Blackstone e WeWork insolventi sul debito degli uffici.

Il grafico sopra mostra quasi 1 miliardo di piedi quadrati di uffici vuoti negli Stati Uniti sulla base dei dati di JLL e le implicazioni più ampie delle torri di uffici vuote.

Classifica delle città degli Stati Uniti per spazio ufficio vuoto

Alla fine del primo trimestre del 2023, in America non era occupato un record di 963 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici. Secondo Manus Clancy, amministratore delegato senior di Trepp, ogni mese sono a rischio di insolvenza da cinque a dieci grattacieli .

Ecco le città classificate in base ai piedi quadrati totali di uffici vacanti al primo trimestre del 2023. Le cifre includono i quartieri centrali degli affari e le aree suburbane.

I numeri potrebbero non totalizzare 100 a causa dell’arrotondamento.

New York ha circa 76 milioni di piedi quadrati di uffici vuoti. Se questo fosse accatastato come un unico edificio per uffici, si estenderebbe per 7 miglia nell’atmosfera. Nel 2019, il settore degli uffici rappresentava circa un terzo di tutti i posti di lavoro in città.

Subito dietro c’è Washington, DC con un tasso di posti vacanti del 21%, l’8% superiore a quello che è generalmente considerato sano. Gli occupanti stanno ridimensionando date le tendenze del lavoro a distanza, ma alcuni edifici per uffici vengono convertiti in proprietà residenziali, riducendo i tassi di posti vacanti.

In 54 mercati nel set di dati, San Francisco ha il più alto tasso di posti vacanti con oltre il 26% . Prima della pandemia, i tassi di posti vacanti erano circa il 4%. Quest’anno, Salesforce si è allontanata da un grattacielo di 30 piani nel centro di San Francisco che si estende su 104.000 piedi quadrati nel tentativo di ridurre i costi.

Nel complesso, l’aumento dei tassi di interesse e l’aumento dei posti sfitti hanno danneggiato i mercati degli uffici statunitensi, con molte città che potrebbero vedere un aumento dei posti sfitti in futuro.

Uffici vuoti: impatto sulle banche

Le valutazioni degli edifici per uffici dovrebbero diminuire del 30% nel 2023 secondo Richard Barkham, capo economista globale di CBRE Group.

Un forte calo del valore degli immobili potrebbe potenzialmente tradursi in forti perdite per le banche. Ciò è particolarmente vero per le banche piccole e regionali che costituiscono la maggior parte dei prestiti per uffici statunitensi. Le grandi banche coprono circa il 20% del totale degli uffici e dei centri commerciali.

Considera come l’esposizione di immobili commerciali si suddivide in base a diversi tipi di banche:

Fonte: FitchRating

Per le grandi banche, un recente stress test della Federal Reserve mostra che un calo del 40% del valore degli immobili commerciali potrebbe comportare una perdita di 65 miliardi di dollari sui loro portafogli di prestiti commerciali. La buona notizia è che molte grandi banche dispongono di solide riserve di capitale sulla base dei requisiti stabiliti dopo la crisi finanziaria globale.

Le banche più piccole sono una storia diversa. Molti hanno concentrazioni di prestito più elevate e meno supervisione sugli obblighi di riserva. Se questi portafogli di prestiti si deteriorano, le banche potrebbero subire un declassamento del rating e maggiori perdite su crediti.

Inoltre, le banche con prestiti in mercati con alti tassi di posti vacanti come San Francisco, Houston e Washington, DC potrebbero vedere un rischio più elevato.

In che modo i tassi elevati potrebbero aumentare le perdite

Ad aggiungere ulteriore tensione sono le ramificazioni di tassi di interesse più elevati.

Tassi più elevati hanno avuto un impatto negativo sui bilanci delle banche più piccole , il che significa che è meno probabile che emettano nuovi prestiti. Si prevede che ciò causerà un calo del volume delle transazioni immobiliari commerciali del 27% nel 2023, contribuendo a prezzi più bassi. Le banche hanno già rallentato i prestiti per immobili commerciali nel 2023 a causa di problemi di qualità del credito.

La buona notizia è che alcune banche stanno estendendo i termini dei prestiti esistenti o ristrutturando il debito. In questo modo, le banche sono disposte a negoziare nuovi contratti di prestito per evitare che pignoramenti diffusi danneggino i loro portafogli di prestiti commerciali. Durante la crisi finanziaria globale sono state spesso osservate proroghe a breve termine sui prestiti esistenti.

Tuttavia, potrebbero verificarsi pignoramenti se la ristrutturazione del prestito non ha senso finanziario.

Nel complesso, solo un numero limitato di banche potrebbe essere disposto ad attendere l’incertezza con proroghe sui prestiti se i fondamentali continuano a peggiorare. Gli uffici che sono posizionati per resistere ai cali avranno probabilmente qualità, posizione, elenco degli inquilini e strutture finanziarie migliori.

Tratto dal Visual Capitalist, pubblicato il 7 luglio 2023, di Dorothy Neufeld; grafica/design Cristina Costandi

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