Identificare le bolle immobiliari è un affare complicato. Dopotutto, anche se molti di noi “conoscono una bolla quando la vediamo”, non abbiamo prove tangibili di una bolla fino a quando non scoppia effettivamente.

E a quel punto, è troppo tardi.

La mappa qui sopra, basata sui dati del Real Estate Bubble Index di UBS, funge da sistema di allerta precoce, valutando 25 città globali e valutandole in base al loro rischio di bolla.

Leggere i segni

Le bolle sono difficili da distinguere in tempo reale in quanto gli investitori devono giudicare se i prezzi di un mercato riflettono accuratamente ciò che accadrà in futuro. Anche così, ci sono alcuni segni a cui prestare attenzione.

Ad esempio, un disaccoppiamento dei prezzi dai redditi e dagli affitti locali è una bandiera rossa comune. Inoltre, gli squilibri nell’economia reale, come l’eccessiva attività di costruzione e i prestiti, possono segnalare una bolla in divenire.

Con questo in mente, quali mercati globali stanno mostrando il maggior rischio di bolla?

La geografia delle bolle immobiliari

L’Europa ospita un certo numero di città che hanno un rischio estremo di bolle, con Francoforte in cima alla lista quest’anno. Il centro finanziario tedesco ha visto i prezzi reali delle case aumentare in media del 10% all’anno dal 2016, il tasso più alto di tutte le città valutate.

Anche due città canadesi si trovano in territorio di bolle: Toronto e Vancouver. Nel primo, quasi il 30% degli acquisti nel 2021 è andato ad acquirenti con più proprietà, dimostrando che gli investimenti immobiliari sono vivi e vegeti. Nonostante gli sforzi per raffreddare questi mercati urbani caldi, i mercati canadesi sono rimbalzati e hanno continuato la loro marcia verso l’alto. In effetti, negli ultimi tre decenni, i prezzi delle case residenziali in Canada sono cresciuti ai tassi più veloci del G7.

Nonostante i disordini civili e il disagio per le nuove politiche, Hong Kong ha ancora il secondo punteggio più alto in questo indice. Nel frattempo, Dubai è elencata come “sottovalutata” ed è l’unica città nell’indice con un punteggio negativo. I prezzi residenziali hanno avuto una tendenza al ribasso negli ultimi sei anni e ora sono in calo di quasi il 40% rispetto ai livelli del 2014.

Nota: il Real Estate Bubble Index attualmente non include le città della Cina continentale.

Tendenza sempre al rialzo

I mercati surriscaldati non sono una novità, anche se la pandemia di COVID-19 ha cambiato la dinamica dei mercati immobiliari.

Per anni, l’apprezzamento dei prezzi delle case nei centri città è stato quasi garantito con il boom edilizio e le persone erano desiderose di vivere uno stile di vita urbano. Le opzioni di lavoro a distanza e il ridimensionamento degli uffici stanno cambiando l’equazione del valore per molti e, di conseguenza, i prezzi delle abitazioni nelle aree non urbane sono aumentati più velocemente che nelle città per la prima volta dal 1990.

Anche così, queste priorità mutevoli non hanno sgonfiato il mercato immobiliare nelle città globali del mondo. Di seguito sono riportati i tassi di crescita per il 2021 finora e come si confronta con gli ultimi cinque anni.

Nel complesso, i prezzi hanno avuto una tendenza al rialzo quasi ovunque. Tutte tranne quattro delle città di cui sopra – Milano, Parigi, New York e San Francisco – hanno avuto una crescita positiva anno su anno.

Anche se le bolle immobiliari continuano a crescere, c’è un elemento di incertezza. Il rapporto debito/reddito continua a salire e gli standard di prestito, che erano stati allentati durante la pandemia, si stanno nuovamente restringendo. Aggiungete i cambiamenti sociali che si verificano in questo momento e prevedere il futuro di questi mercati diventa più difficile.

Nel breve termine, potremmo vedere finire quella che UBS chiama “l’era della sovraperformance urbana”.

Tratto dal Visual Capitalist, pubblicato il 19 ottobre 2021, di Nick Routley